Czym jest i kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Podstawą prawną tworzenia wspólnoty mieszkaniowej są przepisy Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. O wspólnocie mieszkaniowej mówimy jedynie w przypadku nieruchomości wielolokalowych. Organizację tę powołano do istnienia po to, aby umożliwić funkcjonowanie właścicieli różnych lokali istniejących w ramach jednego budynku. Wspólnota mieszkaniowa jest zatem organizacją, która tworzona zostaje z mocy prawa. Tworzy ją ogół właścicieli lokali w ramach nieruchomości. 

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej wynika z przepisów i następuje z chwilą, w której wyodrębniono pierwszy lokal mieszkalny i przeniesiono jego własność na podmiot różny od dotychczasowego właściciela nieruchomości gruntowej. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się osoba, która zakupiła mieszkanie od dewelopera lub wykupiła je od gminy. 

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku budynków spółdzielczych. Ustanowienie wspólnoty mieszkaniowej następuje tam w momencie, gdy na własność zostanie przekazany ostatni lokal (mieszkanie) albo w wyniku podjęcia uchwały większością właścicieli lokali znajdujących się w budynku.

Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej

Osoba, która posiada akt własności lokalu (mieszkania), w pierwszym rzędzie jest jego właścicielem, w drugim zaś członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej jest automatyczna, następuje z mocy prawa. Nie jest to zatem wola właściciela. Członkostwo narzucone jest przepisami prawa i wynika z faktu zaistnienia konkretnej sytuacji.

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Zadaniem wspólnoty jest podejmowanie decyzji w najważniejszych dla niej sprawach. Dotyczą one w głównej mierze części wspólnych budynku, do których zalicza się grunt, na którym posadowiony jest budynek, a także jego części i urządzenia, które przeznaczone są do użytku nie tylko poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa rozstrzyga przede wszystkim o podmiocie zarządzającym (administratorze budynku), wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, a także o planowanych remontach. Przepisy narzucają jej obowiązek zorganizowania przynajmniej jednego zebrania do końca pierwszego kwartału roku. To na nim podejmowane są najważniejsze decyzje, które powinny zostać podjęte w formie uchwał. Istotne jest, że prawo daje każdemu właścicielowi lokalu możliwość zaskarżenia przyjętej uchwały w terminie sześciu dni od daty podjęcia.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, ale w świetle uregulowań prawnych może nabywać prawa, ma możliwość zaciągania zobowiązań (także finansowych). Może występować jako pozwana i może pozywać inne podmioty. Jest to zdolność sądowa, czyli prawo do występowania w charakterze strony w procesie cywilnym. W sporach stronami mogą być właściciel lokalu i wspólnota mieszkaniowa. Nie ma konieczności, aby właściciel lokalu pozywał właścicieli pozostałych lokali. Poszczególni właściciele, członkowie wspólnoty odpowiadają za zobowiązania wspólnoty wyłącznie do wysokości swych udziałów w nieruchomości wspólnej.