Nieruchomość odziedziczona w spadku – sprzedaż, podatki, kolejność dziedziczenia

Zgodnie z obowiązującym prawem otrzymanie spadku w Polsce jest możliwe w drodze dziedziczenia testamentowego lub ustawowego. Testament sporządzony przez zmarłego przed śmiercią ma pierwszeństwo przed ustawą. W przypadku, gdy zmarły nie pozostawił zapisu ostatniej woli lub gdy żaden ze spadkobierców testamentowych nie chce lub nie może przyjąć spadku, wówczas dziedziczenie jest realizowane zgodnie z obowiązującym prawem spadkowym. Dziedziczenie ustawowe opiera się na otrzymywaniu danego udziału w masie spadkowej zależnie od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą. Odziedziczona nieruchomość niesie ze sobą jednak szereg obowiązków po stronie spadkobierców, związanych z uregulowaniem stanu prawnego, podatkami, czy sprzedaży konkretnej nieruchomości.

Kolejność dziedziczenia

W  przypadku dziedziczenia spadku istotne jest przede wszystkim zachowanie stosownej kolejności dziedziczenia. W pierwszej kolejności do dziedziczenia powołane są dzieci zmarłego, a także jego mąż lub żona. W takiej sytuacji podział odbywa się w sposób równy. Trzeba jednak podkreślić, że część, która przypada małżonkowi nie może być mniejsza od ¼ całości. W przypadku, gdy w konkretnym małżeństwie nie było dzieci, wtedy powołani do spadku są współmałżonkowie, a także rodzice zmarłego. Z kolei w sytuacji, gdy jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, wtedy jego udział, przypada rodzeństwu w częściach równych.

Bardzo ważne jest jednak to, że każda ze spraw zawsze jest analizowana indywidualnie, a więc zawsze najlepiej jest skorzystać z pomocy specjalisty, który pomoże w rozstrzygnięciu ewentualnych sporów.

Akt poświadczenia dziedziczenia i stwierdzenie nabycia spadku – czym różnią się te dokumenty?

W Polsce ustalenie kręgu spadkobierców może nastąpić na dwa różne sposoby. Pierwszy jest szybszy i łatwiejszy, a polega na udaniu się do notariusza, który na podstawie oświadczeń spadkobierców, sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia. Dokument ten decyduje o spadku przypadającym poszczególnym spadkobiercom. Istotne jest jednak to, że niezbędne w tym przypadku jest, aby w kancelarii stawili się wszyscy spadkobiercy. Powinni oni być również całkowicie zgodni co do sposobu dziedziczenia, a także wysokości poszczególnych udziałów, które im przypadają.

Drugi sposób, czyli alternatywa dla aktu poświadczenia dziedziczenia to sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Jest to konieczne w sytuacji, gdy spadkobiercy nie są zgodni co do kręgu spadkobierców, a także udziałów, jakie im przypadają. W takiej sytuacji sprawą zajmuje się sąd. Nie da się ukryć, że pierwsza droga jest zdecydowanie szybsza i łatwiejsza do zrealizowania.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem pięciu lat

Odziedziczoną nieruchomość można z powodzeniem, bez obciążenia żadnym podatkiem sprzedać przed upływem pięciu lat od jej otrzymania, o ile od zakupu przez spadkodawcę upłynęło pięć lat. Takie przepisy obowiązują od 1 stycznia 2019 roku. Wcześniej sytuacja wyglądała tak, że odziedziczoną nieruchomość można było sprzedać bez ponoszenia dodatkowych kosztów po upływie pięciu lat od jej odziedziczenia.

Czym są własne cele mieszkaniowe?

Jeżeli jednak obdarowany chce sprzedać nieruchomości, pomimo tego że została ona nabyta przez spadkodawcę w przeciągu pięciu lat, może on ominąć konieczność płacenia podatku dochodowego, jeżeli uzyskaną kwotę przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Pod tym pojęciem kryją się wydatki poniesione na zakup domu, mieszkania, działki (lub ich części), spłatę kredytu hipotecznego, a  także budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego domu czy mieszkania. Od stycznia 2019 roku, możliwość skorzystania ze zwolnienia z  podatku i wykorzystania uzyskanych środków na wymienione cele, należy zrealizować w  ciągu trzech lat od daty sprzedaży nieruchomości (licząc od początku kolejnego roku, po dacie sprzedaży).

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości po upływie pięciu lat

Po upływie pięciu lat od zakupu danej nieruchomości przez spadkodawcę, osoba, która odziedziczyła nieruchomość może swobodnie ją sprzedać, bez konieczności uiszczania podatku dochodowego. Czytaj więcej tutaj >>>

​

Podatek dochodowy i podatek od spadków i darowizn - jak są naliczane? Kto może zostać zwolniony?

Każdy spadkobierca powinien pamiętać o podatku dochodowym oraz podatku od spadków oraz darowizn. Do zapłaty są zobowiązane wszystkie osoby fizyczne, które otrzymały konkretny spadek, jeżeli jego wartość przekracza kwotę wolną od podatku. Trzeba podkreślić, że ten obowiązek powstaje w chwili, gdy uprawomocni się postanowienie sądu, które jest stwierdzeniem nabycia spadku lub gdy następuje zarejestrowanie przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli chodzi o kwoty wolne od podatku, to są one uzależnione od następujących grup podatkowych, do których przynależy spadkobierca:

• 9637 zł – dla osób, które należą do I grupy podatkowej,
• 7276 zł – dla osób, które należą do II grupy podatkowej,
• 4902 zł – dla osób, które należą do III grupy podatkowej.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

• I grupa – małżonek, wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa,
• II grupa – zstępni rodzeństwa (np. wnuki brata czy dzieci siostry), rodzeństwo rodziców, zstępni oraz małżonkowie pasierbów czy małżonkowie rodzeństwa małżonków,
• III grupa – pozostali nabywcy.

W  ramach I grupy podatkowej, potoczenie wyodrębniana jest również tzw. „grupa 0”, nie funkcjonująca oficjalnie w  nomenklaturze  ustawy. Do tej grupy zalicza się najbliższą rodzinę tj. małżonka, dzieci, wnuki, prawnuki, rodziców, dziadków, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. Osoby należące do tej grupy mogą skorzystać  ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn pod warunkiem, że podatnik zgłosi nabycie do Urzędu Skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego.

Obowiązki osoby dziedziczącej nieruchomość

Spadkobiorca przede wszystkim powinien zgłosić nabycie konkretnej nieruchomości w Urzędzie Skarbowym. Ma na to sześć miesięcy od powstania obowiązku podatkowego. Najpierw powinien on jednak postarać się o uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, które potwierdzą prawo do spadku. Dokumenty te są niezbędne do dysponowania daną nieruchomością oraz do dokonania zmian w księdze wieczystej.

Operat szacunkowy a sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Operat szacunkowy to opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości konkretnej nieruchomości. Zawiera on wszelkie niezbędne informacje potrzebne do określenia cech nieruchomości i jej stanu prawnego, a także cel i zakres wyceny, podstawy formalne, źródła danych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca musi wskazać przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania. Jedną z  najważniejszych części operatu jest analiza rynku poprzedzająca obliczenia wartości nieruchomości.  

Operat szacunkowy może okazać się przydatny podczas sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od zakupu lokalu przez spadkodawcę. Na tej podstawie następnie można wyliczyć wymiar podatku należnego do zapłaty czy dowiedzieć się, jaką kwotę należy przeznaczyć na zakup kolejnej nieruchomości.

Co mówi prawo na temat dzielenia odziedziczonej nieruchomości?

Prawo jasno określa, że o dysponowaniu daną nieruchomością decydują wszyscy jej właściciele. Oznacza to, że nie można jej sprzedać czy wynająć, jeżeli wszystkie osoby nie wyrażą na to zgody. W przypadku braku porozumienia konieczne jest dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości czy przeprowadzenie działu spadku, jeśli nieruchomość ma być dziedziczona. Może to nastąpić w drodze umowy w formie aktu notarialnego, jednak w tym przypadku współwłaściciele muszą być zgodni. Jeżeli nie są, muszą skorzystać z drogi sądowej.

Sprzedaż nieruchomości przed działem spadku

Trzeba podkreślić, że dział spadku może ułatwić sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład masy spadkowej. Nie jest to jednak niezbędne. Spadkobiercy mogą sprzedać nieruchomość wspólnie, choć praktyka pokazuje, że wśród spadkobierców niejednokrotnie występujący spory w tym zakresie, co może utrudniać i wydłużać sprzedaż. 

Sprzedaż nieruchomości a zachowek

Zachowek to swego rodzaju rekompensata dla osób bliskich, które zostały pominięte w testamencie osoby zmarłej. Uprawnieni do uzyskania zachowku są zstępni, małżonek, a także rodzice spadkodawcy. Ponadto do tego grona należą również przysposobieni, ich zstępni oraz przysposabiający. O przyznaniu zachowku najczęściej decyduje sąd, który bierze pod uwagę m. in. wartość masy spadkowej, wielkość udziału spadkowego, który przypadałby danej osobie w drodze dziedziczenia ustawowego, a także wiek oraz zdolność do prawy osoby zainteresowanej. Wartość udziału spadkowego będzie większa w przypadku, gdy uprawniony jest małoletni lub trwale niezdolny do pracy.

Podsumowanie

Kwestia dziedziczenia nieruchomości może okazać się bardzo skomplikowana. Samo jej otrzymanie to dopiero początek drogi związanej z koniecznością zadbania o uregulowanie stanu prawnego, kwestii podatków, a  niekiedy sprzedaży nieruchomości. W celu odpowiedniego i terminowego wykonania wszelkich obowiązków ciążących na spadkobiercach warto skorzystać ze wsparcia ekspertów, którzy rozwieją wszelkie wątpliwości, a przede wszystkim pomogą w przeprowadzeniu całego procesu szybko i skutecznie.

Autor artykułu: www.wycena-goralczyk.pl

Artykuł partnera