• 24 maja 2022

Jak przekwalifikować grunt na działkę pod zabudowę?

​Planujesz budowę obiektu – masz już wybraną lokalizację, a nawet konkretną działkę. I tu pojawia się jeden z częstszych problemów, z jakimi musisz zmierzyć się jako inwestor – działka, Twoim zdaniem idealna pod zabudowę, leży na obszarze kategoryzowanym w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Jest działką rolną, a więc nie można na niej stawiać budynków. Czy można jednak w jakiś sposób ”odczarować” ten teren i z sukcesem zrealizować budowę w wymarzonej lokalizacji?

Działka rolna a działka budowlana

„Działka budowlana” to „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego” – zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei termin działka rolna, określa grunty o powierzchni nie mniejszej niż 0.1 ha i przeznaczone do produkcji rolnej oraz łąki, pastwiska, sady i grunty rolne zabudowane (takie, na których już znajdują się budynki).

Czy aby kupić działkę rolną muszę być rolnikiem?

Pomimo tego, że działki rolne kuszą atrakcyjną ceną i często piękną lokalizacją, to sam termin „działka rolna” potrafi skutecznie odstraszać potencjalnych nabywców. Wbrew mylnej, a powszechnej opinii, nie musimy posiadać statusu rolnika, aby nabyć ten rodzaj działki! W zgodzie z art. 2a ust. 3 pkt.1a Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każda osoba niemająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha. Jeśli dana działka określona jest w miejscowym planie zagospodarowania terenu jako rolna, to nie można na niej stawiać budynków. W tym miejscu nasuwa się słuszne pytanie: Dobrze więc, ale po co mi działka, na której nie mogę nic budować? Aby na działce rolnej móc budować, należy ją odrolnić.

Jak odrolnić działkę rolną?

Pod terminem odrolnienia działki, kryją się działania mające na celu umożliwić wybudowanie obiektu mieszkalnego na terenie działki rolnej. Pierwszym krokiem, jaki należy podjąć w tym kierunku, jest sprawdzenie w urzędzie gminy lub miasta, czy teren działki został objęty MPZP (miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Jeśli działka objęta jest w MPZP jako teren pod produkcję rolną, to konieczne będzie złożenie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania. W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeśli nasza wymarzona działka została określona jako grunt rolny, stanowiący użytki rolne klas I-III, to wykorzystanie go na cele nierolnicze i nieleśne, będzie wymagało uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Zgoda ta następuje na wniosek burmistrza, wójta lub prezydenta miasta.

Co powinien zawierać wniosek oo zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP? Żadna ustawa nie określa treści takiego wniosku, jednak od tego, jak dokładnie opiszemy teren i uzasadnimy wnioskowaną zmianę, może zależeć powodzenie całego przedsięwzięcia. Może, ale wcale nie musi – niestety polskie prawo nie określa terminu rozpatrzenia takiego wniosku, więc przygotuj się na to, że sprawa może się ciągnąć latami. Dobrze napisany wniosek gwarantuje jednak dużą szansę powodzenia, dlatego warto skorzystać ze wsparcia firmy eksperckiej, na przykład inwi.pl, która na co dzień zajmuje się wspieraniem klientów przy zakupie gruntów. Wsparcie to może okazać się tym bardziej cenne, że nawet po uwzględnieniu naszego wniosku, czeka nas jeszcze ocean formalności do pokonania. Rejs ten jednak warto przepłynąć, gdyż na horyzoncie powoli zaczyna nam się rysować wymarzona działka.

Uwzględnienie naszego wniosku wiąże się z rozpoczęciem procedury zmiany planu zagospodarowania terenu. Proces ten wymaga oczywiście czasu – organ wykonawczy analizuje wnioskowane zmiany, zleca prace planistyczne i w dalszej kolejności składa wniosek do rady gminy lub miasta o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany MPZP. Przyjęcie uchwały, w dalszej kolejności skutkuje obwieszczeniem przez prezydenta (lub wójta czy burmistrza) o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z procedurą zawartą w art. 11 ust. 2 ustawy.

Przekształcenie działki rolnej a opłata planistyczna

Jeśli wartość odrolnianej działki zwiększyła się w wyniku przeprowadzenia wyżej opisanej procedury, to możliwe, że będziemy musieli uiścić jednorazową opłatę planistyczną. Możliwe, ponieważ wysokość opłaty planistycznej określana jest procentowo i wynosi od 0 do 30% kwoty, o jaką działka zwiększyła swoją wartość w wyniku wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyżej opisana procedura, tyczy się działek ujętych w MPZP, co jednak zrobić, jeśli nasza działka nie jest w nim ujęta?

Odrolnianie działki nieujętej w MPZP

W sytuacji, w której działka nie jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć do właściwego dla lokalizacji działki urzędu gminy lub miasta wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek taki powinien zawierać w sobie informacje na temat samej działki oraz charakterystykę planowanej inwestycji – jej położenie i przeznaczenie, sposób odprowadzania ścieków, planowany sposób ogrzewania czy zapotrzebowanie na media. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi być zgodne z warunkami uwzględnionymi w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W skrócie, warunki zawarte w tym artykule głoszą, że teren musi mieć dostęp do drogi publicznej, a co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi, jest zagospodarowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Planowane uzbrojenie działki będzie wystarczające dla opisanego zamierzenia budowlanego, a wydanie decyzji jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Odrolnianie działki – wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Jeżeli działka, którą odralniamy, położona jest na glebach klasy I, II lub III, to kolejną rzeczą, jaką powinniśmy zrobić, jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wyłączenia tego nie wymagają gleby klas IV, V i VI, jednak i w ich wypadku uwzględniono szereg wyjątków, dlatego warto w tej kwestii zapewnić sobie wsparcie merytoryczne. Firma inwi.pl od lat zajmuje się wspieraniem klientów przy zakupie różnego typu działek. Współpraca z fachowcem w dziedzinie zakupu gruntów może znacząco ułatwić i przyspieszyć cały proces, a także uniknąć błędów i przeoczeń, które mogą go opóźniać. Wniosek o wydanie decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej, składamy w Starostwie Powiatowym.

Koszt wyłączenia działki z produkcji rolnej, uzależniony jest od klasy gleb i powierzchni danego terenu. Wyliczona kwota zostanie obniżona o wartość działki obliczoną na podstawie aktualnych cen rynkowych. Dodatkowo należy jeszcze uiszczać opłaty roczne za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – wynoszą one 10% wcześniej ustalonej należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Okres corocznego uiszczania tej opłaty wynosi 10 lat, w przypadku gruntów na stałe wyłączonych z produkcji rolnej i 20 lat w wypadku gruntów czasowo wyłączonych z produkcji rolnej.

Działka odrolniona

Możesz wreszcie rozpocząć planowaną budowę. Jeśli udało Ci się dobrnąć do końca artykułu, to z pewnością zauważyłaś, że proces odrolnienia działki jest złożony i czasochłonny, dlatego nie sposób opisać go w zwięzłym artykule, zamykając w kilku zdaniach. Osoba niemająca doświadczenia w realizacji wyżej wymienionych procedur może popełnić szereg błędów wynikających ze zwykłego przeoczenia lub zawiłości prawa. Każde Twoje potknięcie na drodze do odrolnienia działki może wiązać się z dodatkowym opóźnieniem realizacji planowanej inwestycji.

Proces odralniania może zająć kilka lat, co należy wziąć pod uwagę już na wstępnym etapie planowania inwestycji. Aby go dodatkowo nie przedłużać, a może nawet usprawnić, warto skorzystać ze wsparcia firmy zewnętrznej, takiej jak inwi.pl, która zajmuje się wspieraniem realizacji projektów deweloperskich na wielu płaszczyznach – między innymi poprzez asystowanie przy zakupie i odralnianiu gruntów.

Artykuł partnera

Share :

Komentarze (0)

Zostaw komentarz

Może Cię zainteresować