Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej, zakres praw i korzyści
Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej jest zależne od stanu prawnego całej nieruchomości, w której znajdują się mieszkania.
Wspólnota mieszkaniowa zostaje utworzona w budynku, który jest własnością gminy, dewelopera, osoby fizycznej, czy zakładu pracy, kiedy pierwszy lokal zostanie wyodrębniony i sprzedany. Dzieje się to z chwilą podpisania aktu notarialnego mieszkania przez kupującego, który staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Takim członkiem staje się też każdy kolejny kupujący inne, wyodrębnione mieszkanie.
W budynku będącym własnością spółdzielni proces tworzenia wspólnoty jest nieco odmienny. Jej powstanie jest automatyczne z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego mieszkania w danej nieruchomości. Wcześniej można utworzyć wspólnotę w drodze uchwały, podjętej większością właścicieli lokali.
Sformalizowanie wspólnoty mieszkaniowej
W każdym przypadku tworzenia wspólnoty mieszkaniowej trzeba ją sformalizować. Jeśli wspólnota powstała z mocy prawa, to niezwłocznie należy wybrać jej zarząd, uzyskać numery NIP, REGON oraz założyć konto bankowe wspólnoty. Następnie zarząd i członkowie wspólnoty podejmują uchwały ustanawiające regulamin wspólnoty, wysokości składek na zarządzanie nieruchomością wspólną, statut wspólnoty.
Sformalizowanie wspólnoty przez właścicieli lokali w budynku należącym do spółdzielni jest bardziej sformalizowane. Niezbędny jest odpis księgi wieczystej nieruchomości, gdyż zawiera on listę współwłaścicieli budynku potrzebną do ustalenia większości wymaganej do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Trzeba zwołać zebranie właścicieli lokali w budynku. Do spółdzielni składa się wniosek o zebranie wspólnoty z dołączonymi załącznikami: uchwałą podjętą przez większość właścicieli lokali o powołaniu wspólnoty, uchwałą o wyborze zarządu nowej wspólnoty, uchwałą dotycząca zarządzania nieruchomością w okresie przejściowym oraz listą właścicieli lokali, którzy popierają utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli na zebraniu proponowane właścicielom lokali w piśmie o zebraniu uchwały zostaną przyjęte, zarząd lub działający na jego zlecenie administrator nieruchomości podejmuje działania w celu uzyskania NIP, REGON, utworzenia rachunku bankowego wspólnoty, podpisuje umowy z firmami świadczącymi dotychczas usługi na rzecz spółdzielni. Zarząd nowej wspólnoty zwołuje zebranie członków wspólnoty, aby przyjąć regulaminy wspólnoty oraz ustalić wysokość zaliczek na utrzymanie części wspólnych budynku.
Zakres praw wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota nie ma osobowości prawnej, ale posiada zdolność prawną i może zaciągać zobowiązania, nabywać prawa, pozywać do sądu i być pozywana. Majątek wspólnoty należy w całości do właścicieli lokali będących członkami wspólnoty. Członkowie wspólnoty odpowiadają za zobowiązania wspólnoty do wysokości swoich udziałów we wspólnej nieruchomości wspólnoty.
Wady i zalety wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa daje znacznie więcej niezależności mieszkańcom niż udział w spółdzielni mieszkaniowej. Członkowie wspólnoty decydują o przeznaczeniu środków z tzw. funduszu remontowego. Nadzorowanie miesięcznych kosztów funkcjonowania budynku pozwala na wprowadzenie oszczędności. Wspólnota może wybrać firmę zarządzającą nieruchomością. Po utworzeniu wspólnoty w budynku spółdzielczym, jej członkowie mają możliwość podejmowania większości decyzji, które do tej pory leżały w wyłącznej gestii zarządu spółdzielni.
W przypadku wspólnoty jedyną drogą do pozyskania dodatkowych pieniędzy na remonty jest zaciągnięcie kredytu, spółdzielnie mogą doraźnie przesuwać środki z funduszu remontowego na inny budynek spółdzielni.
