Jak znieść współwłasność nieruchomości?

​Ze współwłasnością nieruchomości mamy do czynienia wtedy, gdy prawo własności tej samej nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W takiej sytuacji niemożliwe jest samodzielne decydowanie i rozporządzanie daną rzeczą, ponieważ podlega ona kilku właścicielom. Rozwiązaniem tej sytuacji jest zniesienie współwłasności nieruchomości. W jaki sposób można do tego doprowadzić? Jakie warunki muszą zostać spełnione? Tłumaczymy w artykule.

Współwłasność nieruchomości - podstawowe informacje

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 195-221) współwłasność nieruchomości lub rzeczy polega na tym, że własność może być podzielona między kilka osób, czyli niepodzielnie im przysługiwać. W Polsce współwłasność podzielona jest na dwa jej rodzaje.

1. Współwłasność łączna, w której udziały nie są wyróżnione, a wynikają ze stosunków prawnych. Taka współwłasność obowiązuje np. w małżeńskiej wspólności majątkowej lub między wspólnikami spółki cywilnej. Może ona przekształcić się we współwłasność ułamkową.
2. Współwłasność ułamkowa, to taka, w której współwłaściciele posiadają określone ułamkiem udziały. Ten rodzaj reguluje prawo rzeczowe. Współwłasność może wynikać z tego, że współwłaściciele zdecydowali się na taki sposób nabycia rzeczy lub nieruchomości (np. gdy dwie osoby kupują tę samą nieruchomość), ale może również powstać w efekcie dziedziczenia lub rozwodu. Co istotne, w przypadku współwłasności ułamkowej właściciele mogą swobodnie sprzedać swój udział w nieruchomości. W przypadku współwłasności łącznej – jest to możliwe dopiero po przeprowadzeniu zniesienia współwłasności.

Więcej informacji na ten temat dostępnych jest tutaj: https://adwokatspiewak.pl/zniesienie-wspolwlasnosci-nieruchomosci-przy-braku-zgody/. Zdarza się jednak, że do podjęcia ważnych decyzji (chociażby o wynajęciu nieruchomości) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nierzadko sytuacja ta powoduje konflikty, a jednym z ich rozwiązań jest właśnie zniesienie współwłasności nieruchomości. 

W jaki sposób znieść współwłasność nieruchomości? 

Najlepszym, najszybszym i najłatwiejszym scenariuszem jest sytuacja, w której wszyscy właściciele są zgodni. Wystarczy wtedy zawarcie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego u notariusza. Często możliwe jest załatwienie tego na jednym spotkaniu. Można również złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Jest to tańsze rozwiązanie, jednak znacznie wydłuża czas oczekiwania na decyzję. 

Trudniejsza sytuacja występuje w przypadku, gdy współwłaściciele nie zgadzają się na warunki zniesienia współwłasności - konieczne będzie tu postępowanie sądowe. Sporna może być sytuacja, kiedy kilku współwłaścicieli chce otrzymać pełne prawo własności lub kiedy żądane kwoty spłaty są zbyt wysokie. W przypadku sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości w sądzie należy pamiętać o kosztach procesu. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości - podstawa prawna

Czynność zniesienia współwłasności określa art. 210 Kodeksu cywilnego. Według niego:

“§  1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Sposoby dokonania zniesienia współwłasności podzielić można na:

• podział rzeczy wspólnej - może być wykorzystany w przypadku podziału nieruchomości, np. domu, działki, poprzez wydzielenie mniejszych działek lub mieszkań. Nie jest to jednak możliwe, kiedy podział fizyczny byłby sprzeczny z ustawą lub przeznaczeniem nieruchomości pod względem społeczno-gospodarczym, a także gdyby fizyczny podział znacznie zmniejszał jej wartość,
• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych udziałów reszty współwłaścicieli.

Artykuł partnera