Księga wieczysta - co warto wiedzieć?

Księga wieczysta jest publicznym rejestrem, przedstawiającym prawny stan nieruchomości. Treści zamieszczone w księdze pozwalają na autorytatywne ustalenie komu i jakie przysługują prawa podmiotowe do określonych majątków nieruchomych. Głównym zadaniem zapisów w księgach wieczystych jest zagwarantowanie bezpieczeństwa transakcji zbytu lub zakupu nieruchomości. W Polsce regulacje związane z hipoteką i zapisami w księgach wieczystych określają przepisy z 1982 roku.

Księga wieczysta w Polsce

W Polsce kwestie praw do nieruchomości reguluje akt prawny z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece -(Dz.U. z 2018 r. poz. 1916). Wraz z potrzebą dostosowania formy zapisów do współczesnej technologii cyfrowej, dnia 15 lutego 2016 roku, Ministerstwo Sprawiedliwości wydało rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym-(Dz.U. z 2016 r. poz. 312, z późn. zm).

Czytaj również: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Księgi wieczyste - zasady

Istnieje kilka określonych zasad uwierzytelniających autorytatywne pierwszeństwo zapisów księgi w rozstrzyganiu sporów i kwestii związanych z majątkiem nieruchomym:

• przyjęcie zgodności ze stanem prawnym - jeżeli nie zostanie udowodnione, że zapis w księdze niesie ze sobą nieprawidłowości, przyjmuje się za pewne, że stan prawny w niej zapisany jest wiarygodny i zgodny ze stanem rzeczywistym;
• pierwszeństwo praw wpisanych do księgi - wpisane do księgi wieczystej prawa rzeczowe mają pierwszeństwo przed prawami w księdze nieuwierzytelnionymi.
• pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi;
• formalna jawność - każda osoba posiadająca prawa obywatelskie, w obecności pracownika sądu może zapoznać się z treścią księgi, a w razie kwestii spornych nie może zasłaniać się nieznajomością uwierzytelnionych w niej zapisów. Dotyczy to wszelkich wpisów i wzmianek z którymi należy się zaznajomić w przypadku chęci obrotu daną nieruchomością. Zasada ta nie dotyczy akt szczegółowych księgi, do których wgląd ma jedynie notariusz i osoba mająca w tym interes prawny;
• rękojmia wiary - w razie rozbieżności między stanem rzeczywistym a stanem prawnym uwierzytelnionym w księdze, treść zapisu ma w sporze wartość nadrzędną. Oznacza to przykładowo, że jeżeli kupujący nabył określone prawa do nieruchomości od osoby wzmiankowanej w księdze jako właściciel, to nawet w sytuacji, kiedy w rzeczywistości osoba ta właścicielem nie była, kupujący zachowuje nabyte prawa. Jest to jedyny wyjątek od występującej w polskim prawie zasady: nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

4 działy księgi wieczystej

W celu uporządkowania, dane rejestrowane w księdze wieczystej, umieszczane są w czterech odrębnych działach:

• dział I - zapisy w tym dziale dotyczą oznaczenia nieruchomości na podstawie danych pochodzących z ewidencji gruntów oraz zapisów praw związanych z własnością;
• dział II - przeznaczony jest na zapisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności;
• dział III - dotyczy ograniczonych praw rzeczowych z wyłączeniem hipotek, wpisów określających ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub wieczystym użytkowaniem oraz wpisy innych roszczeń i praw, wyłączając wymienione wyżej roszczenia do hipotek;
• dział VI - przeznaczony jest na wyłączone z działu III wpisy dotyczące hipotek lub roszczeń z nimi związanych.

Obecnie wszystkie polskie księgi wieczyste zgromadzone są na jednej dostępnej powszechnie platformie internetowej -  Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Więcej na notariat.edu.pl/ksiegi-wieczyste