dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Property Management, Facility Management | Fundusze EU - termomodernizacja
Szkolenia, Konferencje | Akty prawne | Galeria | Praca | Forum | Baza firm
Eksperci piszą | Wzory umów | Porady redakcyjne | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |

Aktualności
Ubezpieczenie majątku Wspólnot Mieszkaniowych.
W niniejszym artykule zajmiemy się problematyką ubezpieczeń majątku Wspólnot Mieszkaniowych. Zacznijmy od elementarnego ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych. Jest to absolutne minimum, które powinna posiadać każda WM niezależnie od stanu jej konta.
Jednakże decydując się na zakup polisy od ognia i innych zdarzeń losowych należy wziąć pod uwagę kilka aspektów. Po pierwsze - zakres. Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych obejmuje m.in. następujące ryzyka: ogień, uderzenie pioruna, wybuch, upadek pojazdu powietrznego, deszcz nawalny, grad, huragan, lawina, osuwanie się ziemi, powódź, śnieg, uderzenie pojazdu lądowego, zapadanie się ziemi, trzęsienie ziemi, wydostanie się mediów z urządzeń wodno-kanalizacyjnych lub technologicznych, awarie urządzeń i instalacji wodno-kanalizacyjnych lub centralnego ogrzewania, katastrofę budowlaną, dym, sadzę, huk ponaddźwiękowy, przepięcia. Zakres ubezpieczenia jest podobny w większości Towarzystw Ubezpieczeniowych, nie mniej jednak warto się jemu trochę dokładniej przyjrzeć. O ile wszyscy ubezpieczyciele oferują tzw.

FLEXA - skrót od angielskich nazw:

Fire - ogień, Lightning - uderzenie pioruna,
Explosion - wybuch,
Aircraft crash landing - upadek pojazdu powietrznego,

o tyle problem tkwi w ryzykach dodatkowych. Często oferowane są one za dodatkową składkę. Ale nie warto na tym etapie oszczędzać. W pierwszym rzędzie pragnę zwrócić uwagę na ryzyko zalań powstałych w wyniku wydostania się mediów z urządzeń wodno-kanalizacyjnych lub technologicznych, awarii urządzeń i instalacji wodno-kanalizacyjnych lub centralnego ogrzewania. W praktyce tego typu zdarzeń procentowo jest zdecydowanie najwięcej, a często nie mieszczą się one w pakiecie podstawowym ubezpieczenia, lecz są oferowane jako ryzyko dodatkowe. Warto również zakres ubezpieczenia rozszerzyć o ryzyko przepięć, czyli zdarzeń związanych z pośrednim działaniem pioruna.

Analizując zakres ubezpieczenia nie możemy zapomnieć również, aby „wziąć pod lupę” użyte w ogólnych warunkach definicje ryzyk. Nie są one jednolite i wpływają w dużym stopniu na jakość ochrony ubezpieczeniowej. Ponadto proponuję przyjrzeć się katalogowi wyłączeń z ochrony i stosowanych ograniczeń.

Jak już uporamy się z wyborem zakresu ubezpieczenia to dopada nas kolejny dylemat – określenie sumy ubezpieczenia. Modelując sumę ubezpieczenia ważne jest przyjęcie odpowiedniej podstawy, tzn. musimy zdecydować, czy wyceny budynku dokonamy

- wg wartości rzeczywistej

czy

- wg wartości odtworzeniowej.

Naturalnie najkorzystniej jest ubezpieczyć budynek deklarując sumę ubezpieczenia wg wartości odtworzeniowej. Odszkodowanie za szkodę w tym przypadku pozwala na przywrócenie budynku do stanu sprzed zaistnienia szkody. Wartość odtworzeniowa obejmuje m.in. koszty materiałów i ich transportu, koszty wykonawstwa robót, koszty nadzoru budowlanego, innych usług projektowych czy geodezyjnych, itp. Wartość rzeczywistą natomiast ustala się pomniejszając wartość odtworzeniową o zużycie techniczne. Wybór sposobu określenia sumy ubezpieczenia zależy od wieku budynku i jego stanu technicznego (stopnia zużycia). I tak wg wartości odtworzeniowej (często nazywanej przez zakłady ubezpieczeniowe „nową”) można ubezpieczyć budynki, których stopień zużycia technicznego nie przekracza 40 - 50% (w zależności od towarzystwa). Załóżmy, że zdecydowaliśmy się ubezpieczyć budynek wg wartości odtworzeniowej, bo ta gwarantuje nam kwotę odszkodowania bez stosowania potrąceń z tytułu zużycia technicznego. Jak zatem wyliczyć wartość budynku. Oczywiście najlepiej byłoby posłużyć się wyceną rzeczoznawcy, jednakże rzadko która wspólnota posiada taką wycenę. W tej sytuacji pomocnym okazuje się wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danego województwa, który jest ustalany na podstawie danych GUS i własnych analiz oraz ogłaszany w stosownym obwieszczeniu przez wojewodów co 6 miesięcy. Naturalnie nie należy tej wartości przyjmować wprost, ponieważ jest to wartość uśredniona. Inną wartość za 1m2 przyjmiemy w przypadku, gdy budynek został wybudowany w nowoczesnej technologii, przy użyciu wysokocennych surowców (np. marmuru), a inną w budynkach standardowych. Zatem dla województwa mazowieckiego wartość odtworzeniowa 1m2 będzie się wahała od 2.500 do 8.000 zł.

Często określając wartość budynku odwołujemy się do jego wartości rynkowej. Pamiętajmy jednak, że wartość rynkowa, a wartość odtworzeniowa to dwa różne pojęcia. Wartość rynkowa (w dzisiejszej rzeczywistości) jest zdecydowanie wyższa od wartości odtworzeniowej, ponieważ zawiera się w niej dużo więcej aspektów, m.in. koszt działki (gruntu), zysk dewelopera, itp. Dlatego też na potrzeby ubezpieczenia wyceny budynku należy dokonywać metodą wg wartości odtworzeniowej bądź rzeczywistej.

Przy omawianiu problemu sumy ubezpieczenia warto również poruszyć kwestię nadubezpieczenia i niedoubezpieczenia.

Często decydując się na kupno polisy stwierdzamy, że ryzyko całkowitego zniszczenia budynku jest minimalne. Po co zatem ubezpieczać go na pełną jego wartość. Okazuje się, że suma ubezpieczenia powinna odpowiadać faktycznej wartości ubezpieczanego mienia. Co się zatem dzieje w przypadku, gdy zaniżymy wartość? No cóż wszystko zależy od tego, w jakim stopniu zaniżyliśmy wartość. Większość ubezpieczycieli stosuje tolerancję na poziomie 20%, tzn. w przypadku gdy różnica sumy ubezpieczenia do faktycznej wartości przekracza 20% faktycznej wartości to odszkodowanie jest wypłacane w stosownej proporcji.

Posłużmy się tutaj przykładem dwóch bliźniaczych wspólnot, których budynki posiadają powierzchnię użytkową równą 5.000 m2. i wyposażone są w dwa dźwigi. Obie wspólnoty zadeklarowały ubezpieczenie wg wartości odtworzeniowej. Pierwsza WM ubezpiecza swój budynek wg wartości odtworzeniowej na SU 15.000.000 zł (3.000 zł x powierzchnia budynku) natomiast druga ubezpiecza się na SU 5.000.000 zł. (1.000 zł x powierzchnia budynku). W obu równocześnie spaliły się dwie windy warte łącznie 300.000 zł. Pierwsza WM powinna otrzymać kwotę, która pozwoli odtworzyć spalone dźwigi, czyli 300.000 zł. Natomiast w przypadku drugiej WM będziemy mieli do czynienia z niedoubezpieczeniem, zatem w przypadku tej szkody odszkodowanie ustalone będzie w takiej proporcji, w jakiej pozostaje suma ubezpieczenia do faktycznej wartości ubezpieczeniowej (w tym przypadku 1:3), tj 100.000 zł.

Niestety ten mechanizm nie działa w przypadku, gdy ubezpieczymy na wartość wyższą od faktycznej. Odszkodowanie otrzymamy wówczas w kwocie pozwalającej jedynie przywrócić zniszczone mienie do stanu sprzed szkody.

No i na koniec pragnę zwrócić uwagę, że poza budynkiem powinniśmy ubezpieczyć obiekty tzw. małej architektury, takie jak: ogrodzenie, altanki śmietnikowe, inne budowle, których, jak się okazuje, zdarzenia losowe również nie oszczędzają.

Innym nie mniej ważnym ubezpieczeniom w tym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej wspólnoty mieszkaniowej przyjrzymy się wspólnie w następnym artykule.

Autor: Przemysław Potyński
dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: świadectwo energetyczne | zarządzanie katowice | gdzie najtańszy kredyt z dopłatą? | administracji nieruchomościami kraków