dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Property Management, Facility Management | Fundusze EU - termomodernizacja
Szkolenia, Konferencje | Akty prawne | Galeria | Praca | Forum | Baza firm
Eksperci piszą | Wzory umów | Porady redakcyjne | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Zarządzanie czy administrowanie nieruchomościami? Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, czy nieruchomością wspólną?
W Internecie można znaleźć różne ogłoszenia firm zarządzających nieruchomościami lub zarządców nieruchomości. Najczęściej ogłaszający reklamują się jako specjaliści odznaczający się wysokim poziomem profesjonalnej wiedzy?

Co jednak zrobić ma czytelnik takich ogłoszeń i reklam? Czy może na podstawie ich treści ocenić rzeczywisty profesjonalizm ogłoszeniodawcy? A jeśli tak, to w jaki sposób?

Często, choć nie zawsze, może. Pod warunkiem, że wie na co zwracać uwagę w treści ogłoszeń.

Na przykład, znaczna część zarządców bądź firm zarządzających nieruchomościami ogłasza, że świadczy usługi zarządzania i administrowania nieruchomościami. U słabo zorientowanego odbiorcy powstaje wtedy wrażenie, że to zarządzanie i administrowanie to dwie zupełnie różne usługi. Tymczasem wcale tak nie jest, bo o ile zarządzanie administrowanie nieruchomościami zostało dość wyraźnie zdefiniowane w przepisach art. 184 i 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 20010 r. Nr 102, poz. 651), to do administrowania nieruchomościami odnosi się jedynie art. 185 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, w którym wśród różnych czynności wchodzących w zakres zarządzania nieruchomościami wymieniono „bieżące administrowanie nieruchomością".

Wynika z tego, że owo administrowanie nieruchomością to w gruncie rzeczy jakiś rodzaj zarządzania nieruchomościami, tylko o wąskim zakresie, ograniczającym się do załatwiania spraw bieżących. A więc takie zarządzanie, które nie obejmuje czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a jeśli tak stanowi umowa o zarządzanie (ew. o administrowanie konkretną nieruchomością) to nawet obejmuje jedynie część czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością.

Jeśli więc ktoś ogłasza, że zajmuje się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomościami podchodźmy do tego nieufnie. Nie wiadomo bowiem, czy taka treść ogłoszenia wynika z niewiedzy (a więc i z braku profesjonalizmu) ogłaszającego się, czy z chęci przekazania odbiorcy ogłoszenia informacji, że świadczy on zarówno szeroki, jak i wąski zakres usług związanych z zarządzaniem nieruchomością, przy czym przekaz ten zakłada, że odbiorca wie, iż administrowanie nieruchomością to pewien węższy zakres czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Może się też zdarzyć, że ktoś, kto oferuje usługi w zakresie administrowania nieruchomością chce obejść przepisy dotyczące umów o zarządzanie nieruchomością i udawać, że określone w przepisach wymogi dotyczące takich umów nie dotyczą administrowania, więc nie dotyczą także umów o administrowanie nieruchomością. Na przykład tych, o których mowa w art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie napisano, że zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, „działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami."

Jeszcze bardziej krytycznie należy oceniać ogłoszenia firm i osób oferujących zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi (takich ogłoszeń można w Internecie znaleźć dość dużo). Takie ogłoszenia świadczą bez wątpienia o braku profesjonalizmu osób ogłaszających się.

Zarządca, który stara się za pośrednictwem Internetu zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością, może bowiem albo liczyć na to, że właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w budynkach mieszczących do 7 samodzielnych lokali, albo zarząd wybrany przez właścicieli lokali w budynkach mieszczących więcej niż 7 samodzielnych lokali, zlecą mu jakieś czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną.

Nie może on bowiem zarządzać wspólnotą mieszkaniową, która zgodnie z art. 6 ustawy z 21 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) składa się z właścicieli lokali usytuowanych w danej nieruchomości. Bo zbiór właścicieli lokali, lub wyłoniona przez ten zbiór reprezentacja w postaci wybranego przez właścicieli lokali zarządu - zgodnie z art. 18-22 tej ustawy - kompetentny jest jedynie do podejmowania decyzji dotyczących tych części nieruchomości, która stanowi współwłasność właścicieli lokali, a która jest w ustawie o własności lokali nazywana nieruchomością wspólną.  Właściciele lokali (jako wspólnota mieszkaniowa) lub wybrany przez nich zarząd władni są więc jedynie zlecić zarządcy (firmie lub osobie fizycznej) zarządzanie (ew. administrowanie) nieruchomością wspólną. A w żadnym wypadku nie mogą zlecić zarządzania (ew. administrowania) lokalami stanowiącymi indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali, ani tym bardziej nie mogą zlecić zarządzania bądź administrowania wspólnotą mieszkaniową jako zbiorem właścicieli lokali.

Nie zmienia tego uznanie wspólnoty mieszkaniowej za osobę ustawową, bo także zakres kompetencji wspólnoty jako takiej osoby ustawowej ogranicza się do nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych (pisaliśmy o tym w artykule poświęconym wspólnocie mieszkaniowej jako osobie ustawowej).

Jeśli zatem ktoś ogłasza, że zarządza wspólnotami mieszkaniowymi (tj. nie tylko nieruchomością wspólną, ale także właścicielami lokali i być może należącymi do nich lokalami), to ten ktoś z pewnością profesjonalistą nie jest. I albo sam nie wie, o czym mówi, albo w swoim ogłoszeniu usiłuje wykorzystać niedostateczną wiedzę odbiorców ogłoszenia, licząc na to, że ten brak pozwoli mu nie tylko na przekonanie potencjalnych zleceniodawców do zawarcia umowy, ale też pozwoli w przyszłości na osiąganie dalszych profitów związanych z niskim poziomem wiedzy zleceniodawcy.

Zamiast pisać o zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi można byłoby ewentualnie oferować zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, co byłoby prawidłowe od strony merytorycznej i pozwoliłoby lepiej zrozumieć treść ogłoszenia odbiorcom, którzy nie bardzo wiedzą, co to jest nieruchomość wspólna. Ale tego najwyraźniej nie wiedzą chętni do zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

A jeśli już dojdzie do zawarcia umowy między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą, to dobrze wiedzieć, że jej zawarcie nie powoduje iż zarządca zaczyna rządzić wspólnotą. Przeciwnie, jeśli już, to raczej wspólnota ma rządzić zarządcą, który świadczy jej usługę za wynagrodzeniem i na podstawie zawartej ze wspólnotą umowy. Zakres zleconych zarządcy czynności i jego wynagrodzenie określa ta umowa, lub też wynika on z obowiązujących przepisów, a wspólnota powinna kontrolować wykonanie umowy (i obowiązków) przez zarządcę, oceniać go i odpowiednio rozliczać.

źródło: www.minigo.pl

dodaj komentarz
śledź artykuł
Dodano: 2017-04-04 11:01:26
Nie reklamy, a opinie wśród wspólnot się liczą. Nasza zrobiła taki research i trafny wybór padł na Progresline.
     
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: prawo budowlane | internetowy serwis informacyjny poświęcony kredytom mieszkaniowym z dopłatami skarbu państwa realizowanym w ramach rządowego programu rodzina na swoim | administratorzy | trwały zarząd dla jednostek organizacyjnych samorządów i skarbu państwa