W związku w tym jednak, że członków wspólnot mieszkaniowych łączą specyficzne więzy prawne, a każdemu z nich przysługuje w stosunku do jego lokalu najsilniejsze z praw do władania rzeczą – czyli prawo własności – rozwiązanie tych problemów staje się nad wyraz skomplikowane. W celu zabezpieczenia interesów właścicieli lokali przed koniecznością znoszenia uciążliwego sąsiedztwa ustawodawca przyznał wspólnocie mieszkaniowej roszczenie przewidziane w treści art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do powołanej regulacji, jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Cytowana regulacja odsyła jednocześnie wspólnotę mieszkaniową, która chciałaby z tego uprawnienia skorzystać, na drogę przewidzianą w przepisach kodeksu postępowania cywilnego dla egzekucji z nieruchomości. Łatwo więc zauważyć, decydując się na ten sposób ochrony swojej własności, że wspomniane postępowanie będzie się składało z co najmniej dwóch etapów. Pierwszym z nich będzie postępowanie sądowe, którego celem będzie uzyskanie orzeczenia nakazującego sprzedaż lokalu uciążliwego właściciela, podczas gdy drugim etapem będzie postępowanie egzekucyjne zmierzające do wykonania orzeczenia sądu. Charakterystyczne jest to, że ustawodawca przyznał legitymację czynną do wystąpienia na drogę sądową ze wspomnianym żądaniem tylko wspólnocie mieszkaniowej a nie poszczególnym właścicielom. Krąg podmiotów uprawnionych do żądania sprzedaży lokalu jednego z właścicieli, w przypadku jego nagannego zachowania, jest więc znacznie węższy niż krąg podmiotów mogących domagać się usunięcia lokatora, który swoim zachowaniem wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Stosownie bowiem do treści art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.) legitymowanym czynnie do wystąpienia z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego uciążliwego lokatora do używania tego lokalu i nakazanie jego opróżnienia jest każdy inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku.

więcej w numerze 1-2/10 „Administratora”