Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w odniesieniu do wspólnot „dużych” (ponad 7 lokali) stwierdza, że:

1. jeśli wspólnota nie powierzy „notarialnie” zarządzania nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej, to musi wybrać zarząd (art. 18 ust. 3),

2. członkami jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1),

3. zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1),

4. gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenie woli za wspólnotę składają łącznie przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2),

5. czynność zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1), zaś przekraczającą zakres zwykłego zarządu – na podstawie uchwały wspólnoty akceptującej tę czynność i upoważniającej zarząd do jej podjęcia (art. 22 ust. 2),

6. zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust. 2),

7. jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, to każdy członek wspólnoty może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ust. 1),

8. właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu ma prawo do wynagrodzenia (art. 28),

9. zarząd ma prawo i obowiązek indywidualnego zbierania głosów pod projektem uchwały wspólnoty (art. 23 ust. 1) oraz może żądać rozstrzygnięcia sądowego w przypadku braku akceptacji projektu uchwały wspólnoty (art. 24),

10. zarząd jest zobowiązany do: przechowywania i aktualizacji dokumentacji technicznej nieruchomości, prowadzenia i aktualizacji spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów (art. 29 ust. 1b), prowadzenia określonej przez wspólnotę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1a), dokonywania rozliczeń poprzez rachunek bankowy, składania właścicielom corocznie sprawozdania ze swojej działalności, zwoływania zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1), poddawania się ocenie przez wspólnotę i wnioskowania o udzielenie mu absolutorium (art. 29 ust. 2 i art. 30 ust. 2 pkt 3),

11. jeśli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie posiada atrybutów działki budowlanej, zarząd jest zobowiązany do przedstawienia wspólnocie projektu uchwały dotyczącej nabycia przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, jeśli w wyniku tej transakcji działka wspólnoty stanie się działką budowlaną, a nie będzie przeszkód obiektywnych, by transakcja mogła dojść do skutku (art. 32a). W zasadzie pełnię „władzy” nad nieruchomością wspólną posiada jedynie wspólnota, ale z chwilą wyboru niektóre jej kompetencje przejmuje zarząd, automatycznie wspólnotę ich pozbawiając. Jest tu pełna analogia do relacji: rada gminy – wójt (burmistrz, prezydent miasta), czy parlament – rząd. Wspólnota nie może ingerować w kompetencje zarządu, natomiast ma prawo zawsze zarząd zmienić, jeśli ten nie spełnia oczekiwań właścicieli lokali.

więcej w numerze 1-2/10 „Administratora”